SCI familiale et succession : comment ça marche ?

Vous souhaitez faciliter la transmission de votre patrimoine immobilier au sein de la famille ? Créer une SCI familiale est une solution concrète pour sécuriser l’héritage d’un bien immobilier et alléger le coût fiscal d’une succession. SCI familiale et succession : le Cabinet Mosselmans vous explique comment ça marche !

Qu’est-ce qu’une SCI familiale ?

Une SCI est une société civile immobilière dont l’objet est d’acquérir, de gérer ou de transmettre un patrimoine immobilier. Elle doit comporter deux associés au minimum.

La SCI peut être constituée pour gérer un projet immobilier professionnel ou réaliser un investissement locatif. Elle peut également avoir pour but d’administrer un patrimoine immobilier familial : on parle alors de SCI familiale. 

Comme toute société, la SCI familiale demande la rédaction de statuts et l’apport d’un capital social. Une fois créée, la SCI devient propriétaire des biens qu’elle a en gestion. Un gérant est désigné et ses pouvoirs sont établis dans les statuts de la société.

Les biens immobiliers gérés par la SCI familiale sont divisés en parts sociales. Chaque associé de la SCI est propriétaire d’un nombre de parts sociales correspondant à son apport au capital de la société. 

Quels sont les problèmes que la SCI familiale permet d’éviter en cas de succession ?

La création d’une SCI familiale permet de contourner les principaux problèmes rencontrés lors d’une succession classique. Pour mieux comprendre, rappelons comment se déroule la transmission d’un bien immobilier lors d’une succession sans SCI familiale. 

Après un décès, la succession suit un ordre déterminé par la loi :   

• Les héritiers prioritaires sont les enfants et le conjoint survivant marié. Le concubin non marié ou le partenaire de PACS n’hérite pas. 
• Les descendants directs héritent du patrimoine à parts égales. Ils deviennent propriétaires en indivision du bien de leur parent défunt.
• L’époux survivant hérite de sa part du bien. Il peut obtenir la totalité du patrimoine en usufruit ou 1/4 du patrimoine en pleine propriété. Si le défunt a des enfants d’une première union, l’époux survivant n’a qu’une option : recevoir 1/4 du bien en pleine propriété.

La transmission d’un bien immobilier lors d’une succession classique pose plusieurs problèmes :

• En cas de mésentente entre les enfants, la gestion en indivision peut s’avérer compliquée. En effet, les décisions qui concernent le bien immobilier nécessitent l’accord des 2/3 ou de l’unanimité des héritiers. De plus, un seul des héritiers indivisaires peut provoquer la vente judiciaire du bien. Le patrimoine familial est alors perdu.
• Le concubin non marié ou partenaire de PACS qui vivait avec le défunt peut être délogé par les héritiers. S’il a acheté le bien avec le défunt, il se retrouve en indivision avec ses enfants. S’il n’est pas propriétaire du bien, il n’en hérite pas, sauf dispositions testamentaires spécifiques du défunt.
• Enfin, les héritiers doivent s’acquitter des droits de succession. Selon les cas, ceux-ci peuvent atteindre jusqu’à 60 % de la valeur du patrimoine. 

Transmettre un bien immobilier en évitant les problèmes d’une succession classique est donc l’une des nombreuses raisons de créer une SCI !

SCI familiale et succession : quels avantages ?

La constitution d’une SCI familiale simplifie la transmission d’un bien immobilier dans une famille. En premier lieu, elle permet d’échapper aux règles de l’indivision qu’implique une succession classique. 

Les associés de la SCI familiale peuvent transmettre leur patrimoine de leur vivant en réalisant des donations de parts sociales. Ainsi, ils évitent à leurs héritiers de payer les droits de succession.

De plus, ils peuvent utiliser le mécanisme des abattements pour éviter de s’acquitter des droits de donation :

• Tous les 15 ans, les parents peuvent faire une donation de leur vivant à leurs enfants jusqu’à 100 000 euros sans payer de droits de donation.
• Si le bien immobilier qu’ils souhaitent transmettre est en SCI familiale, ils peuvent effectuer des donations successives de parts sociales par tranches de moins de 100 000 euros. 
• Ainsi, ils peuvent transmettre la totalité de leurs parts de SCI pour que le bien immobilier appartienne pleinement aux enfants au moment de la succession. De cette manière, les parents ne payent pas de droits de donation et les enfants ne payent pas de droits de succession.

La SCI familiale permet donc de bénéficier de certains avantages fiscaux lors de la transmission d’un patrimoine immobilier !

Comment protéger le conjoint survivant avec une SCI familiale ?

Dans le cadre d’une succession classique, le concubin non marié ou le partenaire de PACS n’hérite pas de la part du défunt. Une SCI familiale montée entre deux conjoints non mariés offre la possibilité de protéger le concubin survivant en cas de décès. 

Pour cela, il convient de prévoir le démembrement croisé des parts sociales dans les statuts de la SCI familiale. En clair, il s’agit de préciser que : 

• Pour chaque part sociale de la SCI, la nue-propriété et l’usufruit sont répartis équitablement entre les deux conjoints.
• L’un des conjoints détient 50 % des parts sociales en nue-propriété et 50 % en usufruit. Pour l’autre conjoint, c’est le contraire.

Par conséquent, lors de la succession :

• Le conjoint survivant hérite de l’usufruit des parts sociales qu’il détient en nue-propriété. Il possède alors 50 % des parts en pleine propriété et 50 % en usufruit.
• En devenant propriétaire de la totalité des parts du bien immobilier en usufruit, il peut continuer à habiter le logement. 

En matière de succession, chaque situation est particulière. Pensez à demander conseil à un cabinet comptable spécialiste de la gestion de SCI !

Comment conserver l’usufruit d’un bien immobilier en SCI familiale jusqu’à la succession ?

Il est fréquent que les parents souhaitent continuer à habiter leur maison tout en effectuant des donations successives de parts sociales à leurs enfants. Pour avoir la garantie d’occuper le logement jusqu’au moment de la succession, ils peuvent avoir recours au démembrement des parts sociales de la SCI.

Dans ce cas :

• Les parents ne donnent que la nue-propriété des parts de la SCI familiale à leurs enfants. 
• Ils conservent l’usufruit des parts sociales : ils peuvent donc continuer à habiter le logement ou à percevoir les loyers si celui-ci est loué.
• Au moment du décès, les enfants récupèrent l’usufruit des parts de SCI, sans devoir payer de droits de succession.

Les parents peuvent également empêcher que le patrimoine immobilier transmis de leur vivant soit vendu. Pour cela, il leur suffit de conserver la gérance de la SCI familiale en précisant dans les statuts que l’un des parents est désigné gérant jusqu’à son décès.

Vous avez besoin d’informations complémentaires avant de créer votre SCI familiale ?

Demandez conseil au Cabinet Mosselmans, nous sommes là pour vous accompagner !

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