Quelles sont les pièces comptables essentielles en LMNP ?

Quelles sont les obligations comptables d’un loueur de meublé non professionnel (LMNP) ?

Depuis que vous avez décidé de vous lancer dans la LMNP, vous entendez parler de justificatifs comptables, de bilan de fin d’année, de liasse fiscale et d’autres documents mystérieux. Mais tout cela vous concerne-t-il vraiment ?

En réalité, vos obligations comptables dépendant directement du régime fiscal que vous avez choisi pour votre LMNP : micro-BIC ou régime réel.

• Vous avez opté pour le régime micro-BIC ? Ce régime fiscal simplifié allège beaucoup vos obligations comptables : vous devez simplement établir un suivi de vos recettes et de vos dépenses. Au moment de votre déclaration annuelle de revenus, vous devrez reporter le montant des loyers perçus dans le formulaire 2042-C-PRO. Vous profiterez alors d’un abattement forfaitaire en compensation de vos frais professionnels.
• Vous avez opté pour le régime réel ? Ce choix vous permet une meilleure optimisation fiscale, mais vous devrez tenir une comptabilité plus complexe. Vous devrez fournir chaque année un bilan comptable et une liasse fiscale selon un calendrier très précis. 

Faites appel à un expert-comptable spécialisé en LMNP pour faire les meilleurs choix en fonction de votre situation !

Quelles sont les obligations comptables en LMNP sous le régime fiscal micro-BIC ? 

Si vous percevez jusqu’à 77 700 € de recettes locatives par an, vous avez droit au régime micro-BIC. Sous ce régime fiscal simplifié, un abattement forfaitaire est appliqué à vos revenus locatifs pour compenser les frais générés par votre activité. Autrement dit, vous n’avez pas besoin de tenir le compte de vos frais réels. Mais vous n’avez pas non plus la possibilité d’amortir votre bien immobilier.

Vos obligations comptables sont très réduites. Vous devez principalement tenir :

• Un livre des recettes. Il liste vos recettes locatives en indiquant leur montant, leur date d’encaissement, leur mode de règlement et la référence des pièces justificatives.
• Un registre des achats. Il indique le montant et la nature de vos dépenses professionnelles, leur date et mode de paiement, ainsi que la référence des pièces justificatives. 

Ces deux livres comptables doivent être tenus de façon chronologique. Vous devez conserver toutes les factures et pièces justifiant vos dépenses et recettes.

Quelles sont les obligations comptables en LMNP sous le régime fiscal réel ?

Au-delà de 77 700 € de recettes locatives par an, vous êtes soumis au régime réel. Ce régime fiscal vous permet de déduire les frais et charges réels entraînés par votre activité locative. Il vous permet aussi de bénéficier de l’amortissement de votre bien immobilier et de vos équipements et travaux.

Ces avantages ont une contrepartie : vous devez tenir une comptabilité d’engagement précise et produire vos comptes annuels (bilan comptable, compte de résultat et annexes). Vous devez également transmettre votre liasse fiscale dans les délais au service des impôts.

Toutefois, sachez que dans le cadre du régime réel simplifié, vous pouvez bénéficier de certains allègements. 

Comment amortir son bien immobilier et ses travaux en LMNP ?

L’amortissement est un mécanisme comptable qui permet de prendre en considération la perte de valeur d’un bien dans le temps. Concrètement, il prend la forme d’une charge qui vient réduire le bénéfice imposable. Dans de nombreux cas, ce mécanisme diminue considérablement le montant de l’impôt sur les revenus locatifs. 

En LMNP, l’amortissement n’est possible que sous le régime réel. Il peut être appliqué sur les investissements suivants :

• votre bien immobilier ;
• Les travaux de rénovation et d’entretien nécessaires à votre activité de loueur de meublé non professionnel ;
• Les meubles et les équipements électroménagers.

L’amortissement en LMNP démarre au moment où votre bien immobilier est loué meublé, quelle que soit sa date d’achat. Il s’étale sur une durée variable en fonction de l’investissement concerné : 

• Pour un logement en immeuble, la durée d’amortissement peut s’étaler entre 25 et 40 ans. 
• Pour les travaux, elle va de 5 à 25 ans selon leur nature.
• Pour le mobilier et l’électroménager, elle s’étale entre 5 et 10 ans selon le type d’équipement. 

Dans le cadre d’une location meublée, l’amortissement est souvent plus rapide puisqu’il prend en compte l’usage intensif des biens et la nécessité de les renouveler souvent.

Quelles sont les pièces comptables essentielles en LMNP pour établir son bilan de fin d’année ?

Pour tenir votre comptabilité dans les règles, vous devez conserver soigneusement les pièces comptables essentielles en LMNP :

• L’acte d’acquisition de votre bien immobilier, ainsi que le décompte du notaire.
• L’estimation de la valeur de votre bien par un professionnel si son acquisition est antérieure à sa mise en location meublée.
• Les tableaux d’emprunt immobilier si vous avez acheté le logement à l’aide d’un prêt bancaire.
• Les factures de loyers.
• Les différentes factures attestant de vos frais professionnels : charges de copropriété, assurances, factures d’eau et d’électricité, taxe foncière, petit matériel, centre de gestion agréé (CGA), etc.
• Les différentes factures attestant de vos investissements : ameublement, équipements, travaux de rénovation ou d’entretien.
• Les relevés bancaires du compte dédié à votre activité.

Bien sûr, vous pouvez prendre en charge vous-même la comptabilité de votre LMNP. Mais attention : c’est un travail chronophage et vos comptes annuels doivent respecter un certain formalisme. 

N’hésitez pas à vous faire accompagner par un cabinet comptable spécialisé, surtout si vous avez opté pour le régime réel !

Quelles sont les obligations fiscales en LMNP ?

Comment transmettre une liasse fiscale de LMNP ?

Pour déclarer vos revenus locatifs à l’administration fiscale, vous devrez remplir tous les ans :

• Au régime fiscal micro-BIC : la déclaration 2042-C-PRO jointe à votre déclaration d’impôt sur le revenu. La date limite est fixée chaque année et dépend de votre département.
• Au régime réel : la déclaration n° 2031. Elle doit être envoyée au service des impôts des entreprises (SIE) dont dépend le bien loué. N’oubliez pas de joindre l’annexe 2033-C-SD qui fait état de vos immobilisations et amortissements !

Quels sont les autres impôts à payer en LMNP ?

En plus de votre déclaration fiscale annuelle, vous êtes redevable de la taxe foncière et de la cotisation foncière des entreprises (CFE).

Cela dit, vous pouvez être exonéré de CFE si votre activité de LMNP remplit l’un des critères suivants :

• Vos recettes locatives de l’année précédente sont inférieures ou égales à 5 000 €.
• Vous louez occasionnellement une partie de votre résidence principale.
• Vous louez ou sous-louez une partie de votre habitation à un tiers dont c’est la résidence principale.

Quand faire appel à un expert-comptable en LMNP ?

En tant que loueur de meublé non professionnel, vous n’avez pas l’obligation de confier votre comptabilité à un professionnel. Mais attention : c’est une mission qui demande des compétences précises et une grande rigueur ! 

Se faire accompagner par un expert-comptable est vivement conseillé, en particulier si vous optez pour le régime réel. Gagnez du temps et assurez-vous de gérer votre activité dans les règles : faites appel à un expert-comptable spécialisé en LMNP !

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